objectifs des programmes gouvernementaux

Les programmes visent à offrir des logements abordables, appropriés aux besoins des familles et individus à revenu faible ou moyen. Ils comportent généralement deux formes d’aide: l’aide à la pierre (soutien au financement du projet) et l’aide à la personne (aide au paiement du loyer). Ils ont aussi pour objectif d’encourager la mixité économique et sociale. Les coûts croissants des programmes et l’augmentation des besoins ont engendré une complexification des conventions et l’addition de contrôles économique et sociale.

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obligations des coopératives

Si chacune des conventions en vigueur ou passées comporte ses particularités, des principes de saine gestion doivent guider les coopératives engagées par contrat avec la SCHL ou la SHQ. Le maintien de la propriété en bon état, le droit d'inspection de l'organisme subventionneur, la constitution d'un fonds de réserve, le paiement des prêts hypothécaires font partie des clauses généralement comprises dans ces ententes.
La tenue de livres adéquate, la transmission régulière des états financiers et de différents rapports aux organismes publics font aussi partie des exigences standards des différentes conventions régissant le fonctionnement des coopératives.

La plupart des conventions définissent également les règles d'attribution des logements subventionnés pour les ménages à faible revenu et de l'aide financière aux personnes. L'interdiction de pratiquer toute forme de discrimination envers ses membres et d'éventuels locataires figure aussi dans la plupart des conventions.

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La fin de la convention d'exploitation de votre coopérative signifiera la fin du contrôle de conformité et du suivi administratif par les agences gouvernementales (SCHL et SHQ), ainsi que la fin possible de vos prêts hypothécaires et de vos subventions. En fonction du niveau de préparation et de la santé de votre coopérative, l'étape pourra représenter un risque ou une opportunité.

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Les conventions d’exploitation québécoises
Particularités des principaux programmes

- AccèsLogis

En 2008, on dénombrait 117 coopératives AccèsLogis, pour 4 498 logements. Ces projets ont été créés depuis 1997. Le programme est toujours en vigueur.

Le programme AccèsLogis ressemble beaucoup au PARCO. Cependant, le pourcentage de logements pour les ménages à faible revenu peut dépasser 50%. La contribution des coopératives au FQHC est obtenue par le refinancement de l’ensemble du projet à sa 10e année, si sa viabilité ne s’en trouve pas compromise. En cas de défaillance administrative, la SHQ peut exiger l’embauche de gestionnaires professionnels.

Fin des conventions
Les conventions ont une durée de 35 ans (25 ans après le refinancement de la 10e année). La fin des conventions se produira à partir de 2032.

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- Logement abordable (LAQ)

11 coopératives du Programme Logement abordable Québec, pour 286 logements, ont vu le jour entre 2002 et 2005.

Les coopératives du programme doivent fixer par règlement les conditions de location de la clientèle. Le coût du loyer ne doit pas être inférieur à 70 % ni supérieur à 95 % du loyer médian du marché. Elles doivent aussi effectuer une contribution au Fonds québécois d’habitation communautaire selon les modalités convenues. Là où il en existe une, l’adhésion à une fédération de coopératives est obligatoire pour les premiers cinq ans. En cas de difficultés liées à une mauvaise gestion, la SHQ a le droit d’exiger l’embauche de gestionnaires professionnels.

La fin des conventions dans ces coopératives débutera en 2036.

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- Programme d’achat-rénovation pour coopératives et OSBL (PARCO)

37 coopératives du PARCO, pour 599 logements, ont vu le jour entre 1995 et 1998.

Le PARCO est le premier programme québécois à voir le jour après le retrait du gouvernement fédéral de la production de logements communautaires. De 20 % à 40 % des logements sont réservés à des ménages à faible revenu. Le prêt est garanti par la SHQ. Le milieu doit contribuer au financement pour au moins 15%. Les coopératives doivent contribuer annuellement 10$ par logement au Fonds québécois d’habitation communautaire (FQHC) pour le développement de nouveaux logements.

Le coût du loyer se situe entre 75 % et 95 % du loyer médian. En cas de défaillance administrative, la SHQ peut exiger l’embauche de gestionnaires professionnels.

Les conventions ont une durée de 25 ans. La fin des conventions se produira entre 2020 et 2024.

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- Programme intégré québécois (PIQ) ou Logipop/Loginove

96 coopératives du PIQ, pour 1150 logements, ont vu le jour entre 1984 et 1986.

Le programme intégré québécois cumule les subventions de capital des programmes Logipop, Loginove et, dans certains cas, de Corvée-Habitation. Le supplément au loyer est disponible pour 40% des logements. La convention est de 6 ans. Le prêt est garanti par la SHQ pour la programmation 86. Sous cette dernière programmation, seules les coopératives utilisant le programme de supplément au loyer sont sujettes aux obligations de la convention pour la durée du prêt. Aucune aide fédérale n’est disponible.

Les conventions ont une durée de 6 ans. La fin des conventions s’est produite au début des années 90.

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- Programme sans but lucratif privé (PSBL-P)

91 coopératives du PSBL-P, pour 1464 logements, ont vu le jour entre 1984 et 1993

Le programme sans but lucratif privé (PSBL-P) est financé au déficit d’exploitation. En effet, seuls les ménages correspondant à la définition des besoins impérieux sont admissibles et les loyers sont tous fixés en fonction du revenu des ménages. L’aide gouvernementale comble le déficit d’exploitation. Les coopératives PSBL-P doivent sélectionner leurs membres selon des règles précisées dans le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique et le Règlement sur les conditions de location des logements à loyer modique.

Les conventions ont une durée de 35 ans en zone urbaine et de 25 ans en zone rurale. La fin des conventions pour ces coopératives se produira entre 2021 et 2030.

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Les conventions d’exploitation FÉDÉRALES
Particularités des principaux programmes

- Coopératives de l’article 95 de la Loi nationale de l’Habitation (LNH)
(antérieurement de l’article 56.1)

581 coopératives de l’article 95, pour 11380 logements, ont vu le jour entre 1979 et 1986

C’est le programme qui a produit le plus grand nombre de logements coopératifs au Québec, soit environ 45% de l’ensemble. Au moins 15 % (25 % après 1984) et au plus 60% des logements doivent être attribués à des ménages à faible revenu, théoriquement admissibles à l’aide assujettie à un contrôle du revenu (AACR) ou aide de second recours. La coopérative bénéficie aussi de l’aide de premier recours. Ces deux aides varient en importance selon l’âge de la coopérative et le taux hypothécaire applicable.

Fin des conventions
La durée de la convention varie de 25 à 35 ans. Les fins de conventions surviendront entre 2000 et 2030, mais, pour près de la moitié, entre 2016 et 2020.

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Coopératives de l’article 61 de la Loi nationale de l’Habitation (LNH)
(antérieurement de l’article 34.18 et, exceptionnellement, 15.1)

104 coopératives de l’article 61, pour 1156 logements, ont vu le jour entre 1973 et 1979

Le financement de la coopérative est un prêt direct à taux fixe de la SCHL (Remise gracieuse de 10% des coûts). L’amortissement est de 35 à 50 ans. Les loyers doivent couvrir les frais d’exploitation et le revenu des nouveaux occupants ne doit pas dépasser la limite du revenu transmis annuellement par la SCHL à la coopérative. Il y a possibilité d’accès au supplément au loyer.

Fin des conventions
La durée de la convention varie de 35 à 50 ans. La majorité des coopératives de ce programme atteindra la fin de sa convention entre 2006 et 2015, mais certaines franchiront cette étape entre 2026 et 2030.

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- Programme fédéral des coopératives d’habitation (PFCH), ou PHI pour Programme hypothécaire indexé

264 coopératives du PHI, pour 4856 logements, ont vu le jour entre 1986 à 1993

Ces coopératives bénéficient d’un prêt hypothécaire indexé qui réduit l’impact sur les loyers. À partir de la seizième année d’exploitation, les coopératives PHI voient l’aide financière annuelle de la SCHL diminuer graduellement. La coopérative met aussi sur pied un fonds.

De 15 % à 50%, des logements doivent être réservés à des ménages admissibles au Supplément au loyer. Elles doivent aussi maintenir un fonds de sécurité d’occupation destiné aux ménages éprouvant des difficultés temporaires dans un compte distinct incluant les intérêts gagnés.

Ces coopératives contribuent au Fonds de stabilisation fédéral des coopératives d’habitation et peuvent compter sur son aide en cas de difficulté financière.

Fin des conventions
Les conventions sont de 30 ans avec prolongation possible à 35 ans. Les premières coopératives du PHI arriveront à la fin de leur convention en 2016. Les coopératives de ce programme auront toutes franchi cette étape en 2030.

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